“Evlenip barklanmak” sözünün ayniyle vaki olduğu bir yer varsa o da Çin’dir. Evi olmayan bir delikanlıya kolay kolay kız vermezler! Evin Çin’de hem ekonomik hem de toplumsal hayatta çok büyük yeri vardır. Çin geleneklerine göre evin yoksa evlenmek neredeyse imkânsız olduğundan aileler erkek çocuklarına ev almak için hayatı boyunca para biriktirir. Üstüne delikanlı da kredi çekip bir otuz yıl borca girer. Bu nedenle emlak günlük yaşamın merkezindedir. Herhangi bir Çinli arkadaşınızın size ilk soracağı sorulardan biri, “Sizin oralarda emlak fiyatları nasıl, iyi bir ev kaça alınır?” olur. Yunanistan’da beraber seyahat ettiğim Çinli bir dostumun Apollon Tapınağı’nın fiyatını merak ettiğine bile şahit olmuşluğum vardır.

2023’te en fazla konuşulan konulardan biri Çin ekonomisi ama özellikle de Çin’deki emlak krizi idi. Batan emlak şirketleri, yarım kalmış devasa siteler gündem oldu. Şaşıranlar olduysa da aslında bu duruma göz göre göre gelindi.

Toplumsal hayattaki yeri dışında emlağın ekonomik olarak da büyük bir önemi vardır. Emlak Çin’deki tek aklı başında yatırım aracı diyebiliriz. Çin para birimi Yuan “convertible” bir para birimi değil. Yasalara göre bir Çin vatandaşı yıllık en fazla 50 bin dolar alabilir, üstelik de geçerli bir neden göstermesi halinde mümkündür bu. Bundan dolayı yabancı ülkelerde yatırım yapmak zordur.

Öte yandan Çin borsaları çok inişli çıkışlıdır. ABD borsaları gibi de uzun dönemde yükseliş eğilimde değildir. 2002’den 2018’e Çin ekonomisi dört kat büyürken, Çin borsasına 1 dolar yatırmış olan birinin parası, enflasyon etkisinden arındırılmış şekilde, yine 1 dolarda kaldı. Buna karşın aynı dönemde ev fiyatları yaklaşık dört katına çıktı. Şangay’ın boğazı diyebileceğimiz Bund’da metrekare fiyatları 30 bin dolar seviyelerini geçti. Anlayacağınız emlak ihtiyacın ötesinde bir yatırım aracına döndü. Çin hanehalkının servetinin yüzde 70'sinin emlak, hanehalkı borcunun yüzde 50'sinin emlak kredi borcu olması bunu çok açık olarak gösteriyordu. 

Başlarda herkes bu sistemden memnundu. Ev alanlar para kazanıyordu, güzel bir yatırım yaptıklarını düşünüyordu, hem de rahatça yuvalarını kuruyorlardı. Bu işten en mutlu olanlardan biri de devletti. Çin’deki en kutsal sayı olan GSYİH büyümesinin “hamal”ı emlak sektörü oldu. Tahminlere göre emlak sektörü tüm Çin ekonomisinin yüzde 25 ile yüzde 30 arasında bir oranına denk düşüyor. Bundan dolayı adım adım bir krize gidilirken herkes son âna kadar üç maymunu oynadı, ta ki artık teker dönemeyene kadar.

Çin’i ziyaret ettiyseniz dikkatinizi çekmiştir, otoyol kenarlarında boş devasa siteler yükselir. Bu siteler krizin en açık habercisiydi aslında. Bazı tahminlere göre kullanılmayan emlak sayısı 80 milyon adedi bulmuştu. Ama öte yandan emlak fiyatlarının astronomik boyutlara ulaşmasından dolayı halkın önemli bir bölümü için emlak alınması zor gelmişti, delikanlılar evde kalmaya başlamıştı.

Çin Devlet Başkanı Xi Jin Ping’in 2016 sonunda “Evler spekülasyon için değil yaşamak içindir,” çıkışı aslında emlaktaki soğutma hareketlerinin habercisi olmuştu. Özellikle büyük şehirlerde yatırım için gayrimenkul almayı hükümet adım adım zorlaştırdı. Kredileri kısıtladı, peşinatları artırdı. Amacı bu şekilde emlak sektörünü soğutmaktı fakat bu aynı zamanda ekonominin yavaşlaması anlamına geleceğinden yerel hükümetler merkezden gelen direktifleri uygulamakta çok da gönüllü değildi. Yerel hükümetler arazi satışlarından elde ettikleri gelirlerle, (ki toplam gelirinin yaklaşık yüzde 42'sidir), diğer büyük yatırım projelerini hayata geçiriyordu, eyalet GSYİH’si hızlı bir şekilde büyüyordu. 2023'te arsa satışları 2021'e göre yaklaşık yüzde 40 azaldı. Böyle olunca da 2023’de kısıtlamalar birçok eyalette yumuşatıldı.

Fakat artık sistem tıkanmış durumda. Milyonlarca boş ev, düşen emlak satışları ve düşme eğilimindeki emlak fiyatları sistemin sürdürülemez olduğunu gösteriyor. En büyük üç emlak şirketinin ikisi reel anlamda battı, borçlarını ödeyemiyor. Country Garden ve Evergrande’nin toplam borçlarının 500 milyar doları geçtiği hesaplanıyor. Emlak fiyatlarının düşme olasılığı iktisadi olarak “Çin’in Japonyalaşması” ihtimalini de akla getiriyor. 90’larda Japonya’da hızla düşen emlak fiyatları, hanehalkı servetinde erimeye  ve tüketimde azalmaya neden oldu, bugüne kadar süren krizi tetikledi.

Bir sosyal medya hikâyesi

Çin’de bunun dışında birçok firma peşinatını aldığı evleri teslim edemiyor, bu da toplumda huzursuzluğa yol açıyor. "Biz de o zaman kredilerimizi ödemeyeceğiz," diyenler sosyal medyada gün geçtikçe daha görünür olmaya başladı. Geçtiğimiz haftalarda Douyin’deki (Tiktok’un Çin’de kullanılabilen versiyonu) popüler konulardan biri Henanlı Liang Liang ve Li Jun çifti idi. Çift Henan'ın başkenti Zhengzhou'da 1 milyon yuana (yaklaşık 140 bin dolar) aldıkları evin 450 bin yuanlık peşinatını ödedikten sonra aylık kredi taksidi ödemelerine başladı. Aile aynı anda hem de kira ödediği için çok kısıtlı bir bütçeyle yaşamaya çalışıyordu. Evin erkeği Liang akşamları işten geldikten sonra Didi ‘de (Çin’in Uber’i) şoförlük yapıyordu. Çiftin bu arada bir de bebekleri oluyor ve gelişmeleri hesaplarından gün ve gün paylaşıyorlardı.

^{Liang Liang ve Li Jun çifti müteahhidin yarım bıraktığı dairlerini teslim alabilmek için sosyal medya mücadelesine girişti}

2023’e gelince ne yazık ki işler istedikleri gibi gitmedi. Ödemelerini yaptıkları evin yapımcısı Sunac Holding diğer emlak firmaları gibi batmanın kıyısına gelince, inşaatı durdurdu. Evleri yüklenici tarafından tamamlanamayınca, Çin’de bu tip evler için kullanılan “çürümüş ev” statüsüne girdi. Çift bundan sonra emlak şirketi ile olan mücadelelerini ve kavgalarını Douyin üzerinden paylaşmaya devam etti. Bir süre sonra da sorunun çözüldüğünü, her şeyin yoluna girmeye başladığı duyurusunu paylaştılar. Fakat bu defa da takipçiler arasında çiftin rüşvet ve/veya tehditten dolayı bu paylaşımı yaptıkları konuşulmaya başlandı. Bunun üzerine çiftin sosyal medya hesapları bir süreliğine kapatıldı. Yakın bir zaman önce çiftin hesapları yeniden aktif halde geldi ve inşaatın yeniden başladığını duyurdular!

Yönetim süreci yakından takip ediyor ve harıl harıl çözüm arıyor.